د. محمد حميل الشبشيري

تلعب أسعار الرهن العقاري دوراً أساسياً في تحديد توجهات سوق الإسكان الأمريكي. تُعَد القروض العقارية من أكبر الفئات في سوق الائتمان الأمريكي، حيث تقدر قيمتها بحوالي 12.7 تريليون دولار، وهو ما يمثل حوالي 60% من إجمالي الائتمان في البلاد.

عندما تنخفض أسعار الرهن العقاري، كما شهدنا في الآونة الأخيرة، تنخفض تكلفة الاقتراض للأسر والمستثمرين. هذا الانخفاض يجعل شراء المنازل أكثر جاذبية، مما يعزز الطلب على العقارات. على سبيل المثال، شهدنا في يونيو انخفاضاً في متوسط سعر الرهن العقاري لمدة 30 عاماً إلى 6.92% مقارنة بـ 7.17% في نهاية الشهر السابق. هذا التراجع ساهم في زيادة النشاط العقاري، حيث ارتفعت أنشطة الرهن العقاري بنسبة 16.8% على أساس شهري بحسب جمعية مصرفيي الرهن العقاري، محققة أعلى مستوى منذ يناير 2023. كما استحوذ نشاط إعادة التمويل على 48.6% من إجمالي الطلبات، خلال الأسبوع المنتهي في التاسع من أغسطس، بزيادة عن 41.7% في الأسبوع السابق.

ومع ذلك، فإن تأثير انخفاض أسعار الرهن العقاري ليس كاملاً ويعتمد على عوامل أخرى مثل قوة الاقتصاد الكلي، معدلات التوظيف، وثقة المستهلكين. على الرغم من انخفاض أسعار الرهن العقاري، لا يزال هناك تباين في نتائج السوق. فبينما شهدت بعض المناطق انتعاشاً، مثل زيادة مبيعات المنازل الجديدة بنسبة 8.8% عن فبراير، تراجعت مبيعات المنازل القائمة بنسبة 2.7% عن فبراير و2.1% عن العام السابق.

رغم الفوائد المحتملة، فإن تأثير انخفاض أسعار الرهن العقاري يعتمد على عوامل أخرى مثل أسعار المنازل والمخزون المتاح. في فبراير 2024، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 7.0% على أساس سنوي، مما يحد من تأثير انخفاض معدلات الرهن العقاري. كما أن المخزون الضيق يواصل الضغط على السوق، حيث بلغ معدل ملكية المنازل 65.6% في الربع الأول من 2024، وهو انخفاض طفيف من 65.7% في الربع السابق.

دراسات عديدة تدعم فكرة أن انخفاض أسعار الرهن العقاري يمكن أن يكون له تأثير تحفيزي ملحوظ على سوق الإسكان. على سبيل المثال، دراسة بعنوان “تأثير تغيرات أسعار الفائدة على قيمة الرهون العقارية” والتي تناولت عينة من 4,000 رهن عقاري في كاليفورنيا بين عامي 1975 و1982، وجدت أن زيادة أسعار الفائدة من 10 إلى 15% قد تؤدي إلى خسارة بنسبة 23% في القيمة الاقتصادية للرهون ذات الفائدة الثابتة عند بيع العقار، و28% للرهون القابلة للتحويل. هذا يشير إلى أن زيادة الفائدة يمكن أن تقلل من احتمالية سداد القروض مبكراً، مما يطيل مدة السداد.

بوجه عام، رغم أن انخفاض أسعار الرهن العقاري قد يعزز سوق الإسكان، إلا أن التأثير الكامل يعتمد على الوضع الاقتصادي العام. لتحقيق تأثير تحفيزي فعّال، يجب أن يترافق خفض أسعار الفائدة مع استقرار اقتصادي جيد ومعدلات توظيف قوية.